該來(lái)的問(wèn)題，一定會(huì)來(lái)。溫州房屋土地出讓到期不能買賣的事情，激起了公眾的嚴(yán)重關(guān)注，一時(shí)間熱議紛紛。
中國(guó)土地制度中的住宅用地使用權(quán)期滿之后如何辦，一直都是一個(gè)懸而未決的問(wèn)題。1990年5月，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，個(gè)人與企業(yè)可以有償使用、交易建設(shè)用地的使用權(quán)，居住用地的出讓年限最高為70年。2007年的《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。
雖然字面上不用交費(fèi)，但在現(xiàn)實(shí)中，這幾乎是不可能的。
隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，土地出讓金的單價(jià)及總量飛速上漲,中國(guó)的地方政府獲得了大量的資金。土地財(cái)政成為地方政府重要的財(cái)政收入來(lái)源。任何政府都有提高稅負(fù)的沖動(dòng)，出于GDP和財(cái)政收入的考量，大部分中國(guó)地方政府出現(xiàn)了“賣地沖動(dòng)”，這就導(dǎo)致財(cái)政收入嚴(yán)重依賴于土地財(cái)政。當(dāng)下中國(guó)存在的地方債問(wèn)題，很大程度上就得依靠土地財(cái)政來(lái)解決。
2014年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊發(fā)布了一個(gè)關(guān)于土地財(cái)政的報(bào)告，報(bào)告以“土地償債在政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)中占比”來(lái)衡量地方對(duì)土地財(cái)政的依靠度，23個(gè)省份中，浙江排名第一，高達(dá)66%，而最少的省份甘肅、河北、山西也占到了20-22%。這意味著，即使對(duì)土地償債依賴度較小的省份中，也至少有1/5的債務(wù)要靠土地來(lái)償還。
賣地是不可能持續(xù)的，中國(guó)人口紅利已經(jīng)逐漸消失，城市化進(jìn)程雖然在持續(xù)，可相對(duì)于整個(gè)土地財(cái)政的需求，還是不足。這就意味著，政府必然會(huì)打已經(jīng)賣過(guò)的土地的主意。公允的說(shuō)，某種形式的續(xù)交，卻是一種必然，也是世界各國(guó)的普遍做法。房地產(chǎn)稅也是世界各國(guó)較為普遍的一種制度。逐年繳納的房地產(chǎn)稅，70年的總和并不見(jiàn)得比一次性的土地出讓金少。一定程度上，可以說(shuō)土地出讓金實(shí)際上就是房地產(chǎn)稅。
但是，它與房地產(chǎn)稅還是有著微妙的區(qū)別。
中國(guó)老百姓對(duì)房產(chǎn)的想象：掏出幾十年積蓄，買了一套、兩套、或三套房子，經(jīng)濟(jì)不斷飛速發(fā)展，城市不斷變大，房子不斷增值，幾十年后，房子舊了，正好趕上拆遷，政府又賠上一大筆錢，然后，拿著這一筆錢，又去買更好的房子。老百姓實(shí)際上把房產(chǎn)當(dāng)做了可以永久無(wú)成本的擁有，買500萬(wàn)的房子，住進(jìn)去，還能得到升值。某種程度上，中國(guó)房地產(chǎn)的多年持續(xù)上漲，甚至暴漲，都是建立在這個(gè)假設(shè)上的。在現(xiàn)實(shí)中，老百姓早已經(jīng)把房產(chǎn)當(dāng)做了自己的恒產(chǎn)，是一種可以長(zhǎng)期擁有，不會(huì)折舊的東西。
這就意味著，土地財(cái)政，使政府獲得收入，是一種稅，但同時(shí)，老百姓也感覺(jué)得到了資產(chǎn)，幾乎沒(méi)有稅負(fù)的感覺(jué)。從這個(gè)意義上講，中國(guó)的土地財(cái)政，更準(zhǔn)確的說(shuō)，是一種沒(méi)有稅負(fù)感的財(cái)政收入。這也是土地財(cái)政大行其道的原因，因?yàn)闆](méi)有阻力。
顯然，政府的需求與老百姓的想象，兩者之間存在尖銳的矛盾，但是，由于政府新增土地還能維持，而70年似乎很長(zhǎng)很長(zhǎng)。所以，兩者一直相安無(wú)事，其具體表現(xiàn)就是，當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，人們幾乎忽略了土地使用權(quán)的時(shí)間差異。不同的房子的房齡，刨除房屋質(zhì)量造成的價(jià)格差距，新房與舊房在市場(chǎng)上的價(jià)格是差不多的。
然而，不幸的是，幻象必然被戳破，矛盾終究會(huì)爆發(fā)——如果拖得越久，爆發(fā)得則越大。
房?jī)r(jià)由樓面地價(jià)、建筑成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、相關(guān)稅費(fèi)構(gòu)成。有磚頭、水泥構(gòu)成的房子，會(huì)變舊，有設(shè)計(jì)壽命，按照中國(guó)的建筑質(zhì)量，70年折舊完很正常。與此同時(shí)，樓面地價(jià)就是分?jǐn)偟矫繉訕堑耐恋爻鲎尳穑瑯敲娴貎r(jià)已經(jīng)占了房子單價(jià)的很大一部分。70年之后就到期。這就意味著房子隨時(shí)都在折舊，70年折完。如果土地出讓金仍然按市場(chǎng)價(jià)格，那么，業(yè)主幾乎等于重新按市價(jià)買一套了。
4月17日新華社就發(fā)表文章，表示土地出讓金或許會(huì)少收，還把已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的土地比作二手車，但遺憾的是，土地是不會(huì)變舊的?！岸滞恋亍笔召M(fèi)，不是一種市場(chǎng)道理，只能是一種“稅收”或“收費(fèi)”政策，然而，這種“稅收”或”收費(fèi)“政策，卻是中國(guó)土地財(cái)政，乃至更大層面上高稅負(fù)、高支出的財(cái)政模式不能承擔(dān)之重。
所以，與老百姓的想象不同，實(shí)際他們所要面對(duì)的，是一旦到期需要續(xù)交土地出讓金，住500萬(wàn)的房子，等于每年花10萬(wàn)。中國(guó)是一個(gè)高土地價(jià)格，低收入的國(guó)家，那怕二三線城市，七八十萬(wàn)的房?jī)r(jià)，每年增加七八千的開(kāi)支，對(duì)普通中國(guó)家庭也是沉重的負(fù)擔(dān)。這個(gè)想象戳破，所謂房屋增值，投資保值，都變?yōu)榱诵υ?，必然進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。
土地續(xù)期問(wèn)題，不管是一次性收三分之一土地出讓金，還是逐年收?。◣缀醯韧谑辗康禺a(chǎn)稅），亦或是不交禁止轉(zhuǎn)讓，都會(huì)打破房產(chǎn)長(zhǎng)期免費(fèi)擁有的虛幻假設(shè)，一方面直接影響到每年的擁有成本，另一方面，也會(huì)影響市場(chǎng)心理預(yù)期，進(jìn)而影響中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格，乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
中國(guó)的事情似乎是擊鼓傳花，土地產(chǎn)權(quán)也是其中最重要的一朵花，一朵煙花，鼓點(diǎn)終會(huì)停下。不管何種處理方式，土地續(xù)期問(wèn)題，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)注定會(huì)產(chǎn)生重大影響。因此，在國(guó)家頂層設(shè)計(jì)上應(yīng)審慎權(quán)衡，盡快出臺(tái)關(guān)于出讓土地續(xù)期的實(shí)施細(xì)則和收取標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)立法予以確認(rèn)，從而紓解公眾焦慮，以安民心！
（責(zé)任編輯 姜丹）
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