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【摘 要】本文針對目前我國土地價格管理制度構(gòu)建以及實施過程中存在的問題，提出了完善我國土地價格管理制度的幾點措施。要逐漸構(gòu)建一系列城鄉(xiāng)土地價格管理一體化機制；構(gòu)建科學、完善的土地價格管理標準制度；強化運用動態(tài)監(jiān)測技術(shù)，促使服務功能逐漸齊全；關(guān)注重點工作的開展，進一步細化管理制度。
【關(guān)鍵詞】地價；管理制度；問題；對策
一、引言
土地價格管理是隨著我國土地使用制度改革的進一步深化，同時隨著土地市場的完善而出現(xiàn)的，土地價格管理對于市場變化可以實現(xiàn)客觀的、直接反映的“晴雨表”作用，土地價格管理在土地市場建設(shè)過程中以及土地資源管理過程中均發(fā)揮著越來越重要的影響作用。土地價格實際上指的就是土地權(quán)利的購買價格以及土地收益的購買價格，這是在土地市場中的規(guī)定，不僅如此，也還真實體現(xiàn)著土地所有者的合法權(quán)益。分析相關(guān)的地租理論我們可以得到，土地經(jīng)濟價值主要是通過土地價格來反映，不僅如此，還促使地租實現(xiàn)進一步的資本化。自從《中華人民共和國土地管理法》頒布實施以來，國土資源管理部門針對社會的發(fā)展，先后頒布實施相關(guān)的規(guī)范性法律文件有很多，上述文件的頒布主要立足于以下多個方面的因素：包括土地的合法取得、土地價格的有效評估、土地的市場供應、土地后期的資產(chǎn)處置、土地的市場轉(zhuǎn)讓、土地的價格監(jiān)控以及價格的更新等，并且在土地市場調(diào)控等環(huán)節(jié)完成了一系列地價管理規(guī)章制度的制定，不僅如此還在上述的基礎(chǔ)上完成制度的有效構(gòu)建。以有利于土地市場發(fā)展，實現(xiàn)進一步的規(guī)范化；有效的強化土地資產(chǎn)管理力度，以取得非常顯著的社會效益以及經(jīng)濟效益。
二、目前我國土地價格管理制度構(gòu)建以及實施過程中存在的問題
1、我國農(nóng)用地價格管理力度不是很強，難以有效的發(fā)揮效用
就目前來說，我國地價管理一般適用于城鎮(zhèn)范圍，也就是說，對于廣大的農(nóng)用地價格施加的相關(guān)管理工作目前還處于一個起步的階段，導致目前我國大部分地區(qū)集體土地流轉(zhuǎn)問題頻頻出現(xiàn)，同時還存在大量由其造成的各類矛盾案件。
2、我國地價管理需要很長的更新時間，具有非常高的更新成本，但是其應用的范圍非常窄
目前來說，一般會在有條件的大中型城市才會集中地價動態(tài)監(jiān)測以及更新機制，相對于大部分地區(qū)而言，因為種種因素的影響，導致其非常難完成一次地價更新工作的啟動，因為其在監(jiān)測方法方面以及檢測更新機制科學性方面存在著明顯的限制，不僅如此，還在制度的可操作性方面存在明顯的限制。目前動態(tài)更新機制的主要弱點如下：具有非常高的更新成本，需要很長的更新時間。就目前來說，我國大部分大中型城市均根據(jù)實際情況的需要慢慢完成了地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的構(gòu)建，但是在進行宏觀調(diào)控的過程中難以有效的發(fā)揮想要的作用，同時也不具有顯著的信息準確度，可比性也不是很好，導致其內(nèi)涵方面存在非常明顯的差異性。
3、我國土地價格管理的改革方向缺乏足夠的統(tǒng)一性以及有效性
地價是反映土地供求狀況的重要指標類型，與此同時，地價還是評價經(jīng)濟發(fā)展水平以及資源節(jié)約利用的重要指標之一。一般來說起決定性作用的是市場因素以及宏觀調(diào)控因素。土地市場的發(fā)育程度以及規(guī)范程度是由地價管理機制的形成逐漸反映出來的，所以，在我國目前房地產(chǎn)政策調(diào)控嚴格管理的基礎(chǔ)下，必須進一步明確以及統(tǒng)一深化地價管理改革的基本思路。在實際工作中，需要促使《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》實現(xiàn)進一步的貫徹落實，同時以其主要宗旨作為指導核心，將最大程度的落實土地管理制度作為主要的基本條件，需要在構(gòu)建土地資源稀缺約束條件土地價格管理制度的同時還要制定相應的管理制度，實現(xiàn)有效的深化改革，促使市場逐漸實現(xiàn)土地價格機制的完善以及健全。將市場上地價的杠桿作用最大程度的發(fā)揮出來，使用相應的調(diào)控手段最大程度的實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化整合，與此同時，有效的節(jié)約僅有的用地，如此一來，就可以為經(jīng)濟發(fā)展以及社會發(fā)展的過程中，為其創(chuàng)造土地資源方面的有效基礎(chǔ)。
三、完善我國土地價格管理制度的幾點措施
1、逐漸構(gòu)建一系列城鄉(xiāng)土地價格管理一體化機制
在進行管理一體化機制構(gòu)建的過程中，需要重點分析我國目前的土地所有制的全部特征，還要對城鄉(xiāng)之間存在的差異進行有效的分析以及重點關(guān)注，重點分析內(nèi)容有以下兩個方面：首先是城鄉(xiāng)兩級之間的銜接程度，其次是城鄉(xiāng)兩級之間的土地價格關(guān)系。根據(jù)實際標準的需要，在實際工作中非常有必要健全以及完善關(guān)于農(nóng)村的非建設(shè)用地方面、農(nóng)村的建設(shè)用地方面以及城市的建設(shè)用地方面等的土地價格計算模型塑造。在實際工作中，需要根據(jù)實際需要構(gòu)建合理性強以及科學性強的土地價格管理制度，同時需要將其最大程度的貫徹落實，該項工作發(fā)揮著非常重要的現(xiàn)實作用。這樣一來就可以實現(xiàn)農(nóng)民被征用土地補償?shù)倪M一步科學有效化，并且對農(nóng)村集體經(jīng)濟利益以及農(nóng)民切身利益提供相應的保障，不僅如此，還可以為社會主義新農(nóng)村的擴展建設(shè)提供相應的土地管理技術(shù)基礎(chǔ)。在實際工作中，需要重點做好匯總農(nóng)用地分等定級估價成果的相關(guān)重點工作，還要在上述的基礎(chǔ)上進一步增強成果轉(zhuǎn)化效果。要通過相應的方法認真的總結(jié)后期的“國土資源大調(diào)查及工程農(nóng)用地分等定級估價”工作，做好服務轉(zhuǎn)向工作，詳細為土地管理服務。
2、構(gòu)建科學、完善的土地價格管理標準制度
要在實際情況下，根據(jù)條件分析，完成一系列科學的土地價格管理標準制度的構(gòu)建以及完善，在確定相應的評估標準的過程中需要嚴格按照類別不一致的土地價格內(nèi)涵進行確定，促使評價的指標制度實現(xiàn)進一步完善化以及健全化，將處在時期段不一致的各個類型的土地價格詳細的計算出來，同時需要將處在不同條件下的土地價格類型詳細的計算出來。
主觀因素發(fā)揮著直接的影響，所以，需要完成土地價格科學計算制度的構(gòu)建。因為在市場上具有非常明顯的隨機性以及波動性，而該項制度的實施不僅可以有效的克服市場的缺陷，還能進一步強化技術(shù)標準建設(shè)力度。促使我國相應的城市地價確定程序?qū)崿F(xiàn)進一步成熟化，同時促使技術(shù)實現(xiàn)進一步科學化以及完善化，需要根據(jù)實際情況適當?shù)念C布行業(yè)土地價格管理標準，促使相關(guān)的檢測技術(shù)規(guī)定進一步完善，所以在實際工作中就需要根據(jù)實際情況的需要頒布實施相應的《城市土地定級與基準地價制圖技術(shù)規(guī)定》。
3、實現(xiàn)動態(tài)監(jiān)測技術(shù)的完善，促使服務功能逐漸齊全
促使動態(tài)監(jiān)測技術(shù)實現(xiàn)進一步完善，將地價信息的公開問題以及整合問題重點的解決掉。重點的地區(qū)、主要的城市的地價動態(tài)變化需要進行嚴格有效的調(diào)查以及監(jiān)測，及時有效的宏觀分析地價動態(tài)變化情況，從根本上掌握地價的動態(tài)以及實際發(fā)展趨勢，逐漸健全以及完善社會定期發(fā)布地價信息的制度。不僅如此，還要在上述的基礎(chǔ)上促使“城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)”實現(xiàn)進一步完善，逐漸形成一個科學性強的信息共享平臺，使平臺成為全國重點地區(qū)地價變化數(shù)據(jù)信息源，同時以主要城市為地價變化數(shù)據(jù)信息源，促使其能夠以專家咨詢技術(shù)為中心，上述網(wǎng)絡系統(tǒng)的構(gòu)建發(fā)揮出非常重要的現(xiàn)實作用。
4、關(guān)注重點工作的開展，促使管理制度結(jié)構(gòu)進一步細化
首先是在原來的前提下促使土地市場建設(shè)力度進一步強化，并且需要實現(xiàn)地價形成機制的進一步健全以及完善。需要對劃撥用地范圍進行嚴格的限定，這樣一來就可以進一步擴大土地有償?shù)氖褂梅秶饾u將推進經(jīng)營性收費基礎(chǔ)設(shè)施用地納入有償使用規(guī)定。促使經(jīng)營性用地的招標拍賣掛牌出讓制度實現(xiàn)最大程度的貫徹落實，進而從根本上推進工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓的實現(xiàn)，同時需要進一步提升土地資源市場配置的程度，實現(xiàn)其本身的價值。進一步強化協(xié)議出讓土地的監(jiān)管力度，根據(jù)實際情況逐漸建立以及完成協(xié)議出讓土地相關(guān)的公示制度，如果是哪部分沒按照法律規(guī)定就地價壓低來招商引資的情況進行明令禁止。促使土地有形市場構(gòu)建力度實現(xiàn)進一步提升，同時為土地公開交易創(chuàng)造一個公平、公正的平臺。對部分相對市場價成交土地價格低的土地，根據(jù)實際情況設(shè)置完善的土地成交價格申報制度，在這個過程中，政府具有優(yōu)先購買的權(quán)利，通過政府的優(yōu)先購買可以適當?shù)慕档湍切┓欠ǖ慕灰赚F(xiàn)象出現(xiàn)。
其次是在原來的前提下促使土地供應調(diào)控的力度實現(xiàn)進一步提升，提升土地供應調(diào)控的力度具有非常顯著的現(xiàn)實意義。不僅如此，還要分析當今的趨勢，促使土地的價格實現(xiàn)進一步穩(wěn)定。目前來說，土地供應調(diào)控的主要目的就是保障房地產(chǎn)市場健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。第一步需要嚴格的執(zhí)行土地利用的總體規(guī)劃計劃，在上述的前提下，同時使用土地利用計劃，針對土地供應的結(jié)構(gòu)、土地供應的時間、土地供應的方法、土地供應的總量以及供應的節(jié)奏進行適時的調(diào)整，在此過程中需要嚴格的按照房地產(chǎn)市場的實際變化情況為基礎(chǔ)。相對于那部分居住用地以及住房價格上漲過快的區(qū)域，將在土地供應中的居住用地比例進行適當?shù)奶嵘?，重點關(guān)注中價位以及低價位的普通商品住房，對其進行適當?shù)脑黾?，同時需要關(guān)注經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地的供應量，可以適當?shù)脑黾?。需要促使土地供應方法實現(xiàn)進一步完善，要嚴格按照市場的實際狀況來完成不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)用地的確定，實現(xiàn)招標方法、拍賣方法以及掛牌方法進一步靈活化。
最后是對土地節(jié)約集約利用等地價政策進行有效的分析研究，同時需要將地價杠桿調(diào)節(jié)的作用最大程度的發(fā)揮出來。目前土地管理要解決最大的兩個難題是：第一個是耕地的保護，第二個是發(fā)展用地的保障。目前，我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化速度非常快，處于一個不斷轉(zhuǎn)型的時期，不管是哪一種建設(shè)的類型，均會對建設(shè)用地需求產(chǎn)生很大的影響，這樣一來就可以很好的保護耕地，促使土地的供應有序健康發(fā)展，不會形成非常大的壓力。與此同時，在實際工作中，頻頻出現(xiàn)建設(shè)用地被粗放使用的現(xiàn)象，甚至還存在很多用地閑置浪費的現(xiàn)象，所以，具有非常強的節(jié)約集約用地潛力。在市場上需要充分的使用地價杠桿來完成土地資源的優(yōu)化配置，這樣一來，部分僅有的土地資源在現(xiàn)在的科技水平下就可以實現(xiàn)其最大程度集約化配置使用，最大程度的優(yōu)化配置目前已經(jīng)存在的建筑用地資源。在當前的實際工作中，各級國土資源管理部門都需要積極的進行探索，實現(xiàn)寶貴經(jīng)驗的大量積累，促使我國土地地價管理制度實現(xiàn)進一步的完善以及健全。
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【作者簡介】
劉靜棟（1982.5-），男，漢族，陜西西安人，本科學歷，助理工程師，現(xiàn)任職于陜西興華地產(chǎn)評估有限公司。
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