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【摘 要】本文針對目前我國土地價(jià)格管理制度構(gòu)建以及實(shí)施過程中存在的問題，提出了完善我國土地價(jià)格管理制度的幾點(diǎn)措施。要逐漸構(gòu)建一系列城鄉(xiāng)土地價(jià)格管理一體化機(jī)制；構(gòu)建科學(xué)、完善的土地價(jià)格管理標(biāo)準(zhǔn)制度；強(qiáng)化運(yùn)用動(dòng)態(tài)監(jiān)測技術(shù)，促使服務(wù)功能逐漸齊全；關(guān)注重點(diǎn)工作的開展，進(jìn)一步細(xì)化管理制度。
【關(guān)鍵詞】地價(jià)；管理制度；問題；對策
一、引言
土地價(jià)格管理是隨著我國土地使用制度改革的進(jìn)一步深化，同時(shí)隨著土地市場的完善而出現(xiàn)的，土地價(jià)格管理對于市場變化可以實(shí)現(xiàn)客觀的、直接反映的“晴雨表”作用，土地價(jià)格管理在土地市場建設(shè)過程中以及土地資源管理過程中均發(fā)揮著越來越重要的影響作用。土地價(jià)格實(shí)際上指的就是土地權(quán)利的購買價(jià)格以及土地收益的購買價(jià)格，這是在土地市場中的規(guī)定，不僅如此，也還真實(shí)體現(xiàn)著土地所有者的合法權(quán)益。分析相關(guān)的地租理論我們可以得到，土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值主要是通過土地價(jià)格來反映，不僅如此，還促使地租實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的資本化。自從《中華人民共和國土地管理法》頒布實(shí)施以來，國土資源管理部門針對社會(huì)的發(fā)展，先后頒布實(shí)施相關(guān)的規(guī)范性法律文件有很多，上述文件的頒布主要立足于以下多個(gè)方面的因素：包括土地的合法取得、土地價(jià)格的有效評估、土地的市場供應(yīng)、土地后期的資產(chǎn)處置、土地的市場轉(zhuǎn)讓、土地的價(jià)格監(jiān)控以及價(jià)格的更新等，并且在土地市場調(diào)控等環(huán)節(jié)完成了一系列地價(jià)管理規(guī)章制度的制定，不僅如此還在上述的基礎(chǔ)上完成制度的有效構(gòu)建。以有利于土地市場發(fā)展，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的規(guī)范化；有效的強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理力度，以取得非常顯著的社會(huì)效益以及經(jīng)濟(jì)效益。
二、目前我國土地價(jià)格管理制度構(gòu)建以及實(shí)施過程中存在的問題
1、我國農(nóng)用地價(jià)格管理力度不是很強(qiáng)，難以有效的發(fā)揮效用
就目前來說，我國地價(jià)管理一般適用于城鎮(zhèn)范圍，也就是說，對于廣大的農(nóng)用地價(jià)格施加的相關(guān)管理工作目前還處于一個(gè)起步的階段，導(dǎo)致目前我國大部分地區(qū)集體土地流轉(zhuǎn)問題頻頻出現(xiàn)，同時(shí)還存在大量由其造成的各類矛盾案件。
2、我國地價(jià)管理需要很長的更新時(shí)間，具有非常高的更新成本，但是其應(yīng)用的范圍非常窄
目前來說，一般會(huì)在有條件的大中型城市才會(huì)集中地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測以及更新機(jī)制，相對于大部分地區(qū)而言，因?yàn)榉N種因素的影響，導(dǎo)致其非常難完成一次地價(jià)更新工作的啟動(dòng)，因?yàn)槠湓诒O(jiān)測方法方面以及檢測更新機(jī)制科學(xué)性方面存在著明顯的限制，不僅如此，還在制度的可操作性方面存在明顯的限制。目前動(dòng)態(tài)更新機(jī)制的主要弱點(diǎn)如下：具有非常高的更新成本，需要很長的更新時(shí)間。就目前來說，我國大部分大中型城市均根據(jù)實(shí)際情況的需要慢慢完成了地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的構(gòu)建，但是在進(jìn)行宏觀調(diào)控的過程中難以有效的發(fā)揮想要的作用，同時(shí)也不具有顯著的信息準(zhǔn)確度，可比性也不是很好，導(dǎo)致其內(nèi)涵方面存在非常明顯的差異性。
3、我國土地價(jià)格管理的改革方向缺乏足夠的統(tǒng)一性以及有效性
地價(jià)是反映土地供求狀況的重要指標(biāo)類型，與此同時(shí)，地價(jià)還是評價(jià)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及資源節(jié)約利用的重要指標(biāo)之一。一般來說起決定性作用的是市場因素以及宏觀調(diào)控因素。土地市場的發(fā)育程度以及規(guī)范程度是由地價(jià)管理機(jī)制的形成逐漸反映出來的，所以，在我國目前房地產(chǎn)政策調(diào)控嚴(yán)格管理的基礎(chǔ)下，必須進(jìn)一步明確以及統(tǒng)一深化地價(jià)管理改革的基本思路。在實(shí)際工作中，需要促使《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的貫徹落實(shí)，同時(shí)以其主要宗旨作為指導(dǎo)核心，將最大程度的落實(shí)土地管理制度作為主要的基本條件，需要在構(gòu)建土地資源稀缺約束條件土地價(jià)格管理制度的同時(shí)還要制定相應(yīng)的管理制度，實(shí)現(xiàn)有效的深化改革，促使市場逐漸實(shí)現(xiàn)土地價(jià)格機(jī)制的完善以及健全。將市場上地價(jià)的杠桿作用最大程度的發(fā)揮出來，使用相應(yīng)的調(diào)控手段最大程度的實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化整合，與此同時(shí)，有效的節(jié)約僅有的用地，如此一來，就可以為經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及社會(huì)發(fā)展的過程中，為其創(chuàng)造土地資源方面的有效基礎(chǔ)。
三、完善我國土地價(jià)格管理制度的幾點(diǎn)措施
1、逐漸構(gòu)建一系列城鄉(xiāng)土地價(jià)格管理一體化機(jī)制
在進(jìn)行管理一體化機(jī)制構(gòu)建的過程中，需要重點(diǎn)分析我國目前的土地所有制的全部特征，還要對城鄉(xiāng)之間存在的差異進(jìn)行有效的分析以及重點(diǎn)關(guān)注，重點(diǎn)分析內(nèi)容有以下兩個(gè)方面：首先是城鄉(xiāng)兩級之間的銜接程度，其次是城鄉(xiāng)兩級之間的土地價(jià)格關(guān)系。根據(jù)實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)的需要，在實(shí)際工作中非常有必要健全以及完善關(guān)于農(nóng)村的非建設(shè)用地方面、農(nóng)村的建設(shè)用地方面以及城市的建設(shè)用地方面等的土地價(jià)格計(jì)算模型塑造。在實(shí)際工作中，需要根據(jù)實(shí)際需要構(gòu)建合理性強(qiáng)以及科學(xué)性強(qiáng)的土地價(jià)格管理制度，同時(shí)需要將其最大程度的貫徹落實(shí)，該項(xiàng)工作發(fā)揮著非常重要的現(xiàn)實(shí)作用。這樣一來就可以實(shí)現(xiàn)農(nóng)民被征用土地補(bǔ)償?shù)倪M(jìn)一步科學(xué)有效化，并且對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)利益以及農(nóng)民切身利益提供相應(yīng)的保障，不僅如此，還可以為社會(huì)主義新農(nóng)村的擴(kuò)展建設(shè)提供相應(yīng)的土地管理技術(shù)基礎(chǔ)。在實(shí)際工作中，需要重點(diǎn)做好匯總農(nóng)用地分等定級估價(jià)成果的相關(guān)重點(diǎn)工作，還要在上述的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增強(qiáng)成果轉(zhuǎn)化效果。要通過相應(yīng)的方法認(rèn)真的總結(jié)后期的“國土資源大調(diào)查及工程農(nóng)用地分等定級估價(jià)”工作，做好服務(wù)轉(zhuǎn)向工作，詳細(xì)為土地管理服務(wù)。
2、構(gòu)建科學(xué)、完善的土地價(jià)格管理標(biāo)準(zhǔn)制度
要在實(shí)際情況下，根據(jù)條件分析，完成一系列科學(xué)的土地價(jià)格管理標(biāo)準(zhǔn)制度的構(gòu)建以及完善，在確定相應(yīng)的評估標(biāo)準(zhǔn)的過程中需要嚴(yán)格按照類別不一致的土地價(jià)格內(nèi)涵進(jìn)行確定，促使評價(jià)的指標(biāo)制度實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步完善化以及健全化，將處在時(shí)期段不一致的各個(gè)類型的土地價(jià)格詳細(xì)的計(jì)算出來，同時(shí)需要將處在不同條件下的土地價(jià)格類型詳細(xì)的計(jì)算出來。
主觀因素發(fā)揮著直接的影響，所以，需要完成土地價(jià)格科學(xué)計(jì)算制度的構(gòu)建。因?yàn)樵谑袌錾暇哂蟹浅Ｃ黠@的隨機(jī)性以及波動(dòng)性，而該項(xiàng)制度的實(shí)施不僅可以有效的克服市場的缺陷，還能進(jìn)一步強(qiáng)化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)力度。促使我國相應(yīng)的城市地價(jià)確定程序?qū)崿F(xiàn)進(jìn)一步成熟化，同時(shí)促使技術(shù)實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步科學(xué)化以及完善化，需要根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)?shù)念C布行業(yè)土地價(jià)格管理標(biāo)準(zhǔn)，促使相關(guān)的檢測技術(shù)規(guī)定進(jìn)一步完善，所以在實(shí)際工作中就需要根據(jù)實(shí)際情況的需要頒布實(shí)施相應(yīng)的《城市土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)制圖技術(shù)規(guī)定》。
3、實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測技術(shù)的完善，促使服務(wù)功能逐漸齊全
促使動(dòng)態(tài)監(jiān)測技術(shù)實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步完善，將地價(jià)信息的公開問題以及整合問題重點(diǎn)的解決掉。重點(diǎn)的地區(qū)、主要的城市的地價(jià)動(dòng)態(tài)變化需要進(jìn)行嚴(yán)格有效的調(diào)查以及監(jiān)測，及時(shí)有效的宏觀分析地價(jià)動(dòng)態(tài)變化情況，從根本上掌握地價(jià)的動(dòng)態(tài)以及實(shí)際發(fā)展趨勢，逐漸健全以及完善社會(huì)定期發(fā)布地價(jià)信息的制度。不僅如此，還要在上述的基礎(chǔ)上促使“城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)”實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步完善，逐漸形成一個(gè)科學(xué)性強(qiáng)的信息共享平臺，使平臺成為全國重點(diǎn)地區(qū)地價(jià)變化數(shù)據(jù)信息源，同時(shí)以主要城市為地價(jià)變化數(shù)據(jù)信息源，促使其能夠以專家咨詢技術(shù)為中心，上述網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的構(gòu)建發(fā)揮出非常重要的現(xiàn)實(shí)作用。
4、關(guān)注重點(diǎn)工作的開展，促使管理制度結(jié)構(gòu)進(jìn)一步細(xì)化
首先是在原來的前提下促使土地市場建設(shè)力度進(jìn)一步強(qiáng)化，并且需要實(shí)現(xiàn)地價(jià)形成機(jī)制的進(jìn)一步健全以及完善。需要對劃撥用地范圍進(jìn)行嚴(yán)格的限定，這樣一來就可以進(jìn)一步擴(kuò)大土地有償?shù)氖褂梅秶饾u將推進(jìn)經(jīng)營性收費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施用地納入有償使用規(guī)定。促使經(jīng)營性用地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度實(shí)現(xiàn)最大程度的貫徹落實(shí)，進(jìn)而從根本上推進(jìn)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)需要進(jìn)一步提升土地資源市場配置的程度，實(shí)現(xiàn)其本身的價(jià)值。進(jìn)一步強(qiáng)化協(xié)議出讓土地的監(jiān)管力度，根據(jù)實(shí)際情況逐漸建立以及完成協(xié)議出讓土地相關(guān)的公示制度，如果是哪部分沒按照法律規(guī)定就地價(jià)壓低來招商引資的情況進(jìn)行明令禁止。促使土地有形市場構(gòu)建力度實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步提升，同時(shí)為土地公開交易創(chuàng)造一個(gè)公平、公正的平臺。對部分相對市場價(jià)成交土地價(jià)格低的土地，根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置完善的土地成交價(jià)格申報(bào)制度，在這個(gè)過程中，政府具有優(yōu)先購買的權(quán)利，通過政府的優(yōu)先購買可以適當(dāng)?shù)慕档湍切┓欠ǖ慕灰赚F(xiàn)象出現(xiàn)。
其次是在原來的前提下促使土地供應(yīng)調(diào)控的力度實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步提升，提升土地供應(yīng)調(diào)控的力度具有非常顯著的現(xiàn)實(shí)意義。不僅如此，還要分析當(dāng)今的趨勢，促使土地的價(jià)格實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步穩(wěn)定。目前來說，土地供應(yīng)調(diào)控的主要目的就是保障房地產(chǎn)市場健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。第一步需要嚴(yán)格的執(zhí)行土地利用的總體規(guī)劃計(jì)劃，在上述的前提下，同時(shí)使用土地利用計(jì)劃，針對土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)的時(shí)間、土地供應(yīng)的方法、土地供應(yīng)的總量以及供應(yīng)的節(jié)奏進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整，在此過程中需要嚴(yán)格的按照房地產(chǎn)市場的實(shí)際變化情況為基礎(chǔ)。相對于那部分居住用地以及住房價(jià)格上漲過快的區(qū)域，將在土地供應(yīng)中的居住用地比例進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶嵘?，重點(diǎn)關(guān)注中價(jià)位以及低價(jià)位的普通商品住房，對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑黾?，同時(shí)需要關(guān)注經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的供應(yīng)量，可以適當(dāng)?shù)脑黾?。需要促使土地供?yīng)方法實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步完善，要嚴(yán)格按照市場的實(shí)際狀況來完成不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)用地的確定，實(shí)現(xiàn)招標(biāo)方法、拍賣方法以及掛牌方法進(jìn)一步靈活化。
最后是對土地節(jié)約集約利用等地價(jià)政策進(jìn)行有效的分析研究，同時(shí)需要將地價(jià)杠桿調(diào)節(jié)的作用最大程度的發(fā)揮出來。目前土地管理要解決最大的兩個(gè)難題是：第一個(gè)是耕地的保護(hù)，第二個(gè)是發(fā)展用地的保障。目前，我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化速度非?？欤幱谝粋€(gè)不斷轉(zhuǎn)型的時(shí)期，不管是哪一種建設(shè)的類型，均會(huì)對建設(shè)用地需求產(chǎn)生很大的影響，這樣一來就可以很好的保護(hù)耕地，促使土地的供應(yīng)有序健康發(fā)展，不會(huì)形成非常大的壓力。與此同時(shí)，在實(shí)際工作中，頻頻出現(xiàn)建設(shè)用地被粗放使用的現(xiàn)象，甚至還存在很多用地閑置浪費(fèi)的現(xiàn)象，所以，具有非常強(qiáng)的節(jié)約集約用地潛力。在市場上需要充分的使用地價(jià)杠桿來完成土地資源的優(yōu)化配置，這樣一來，部分僅有的土地資源在現(xiàn)在的科技水平下就可以實(shí)現(xiàn)其最大程度集約化配置使用，最大程度的優(yōu)化配置目前已經(jīng)存在的建筑用地資源。在當(dāng)前的實(shí)際工作中，各級國土資源管理部門都需要積極的進(jìn)行探索，實(shí)現(xiàn)寶貴經(jīng)驗(yàn)的大量積累，促使我國土地地價(jià)管理制度實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的完善以及健全。
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【作者簡介】
劉靜棟（1982.5-），男，漢族，陜西西安人，本科學(xué)歷，助理工程師，現(xiàn)任職于陜西興華地產(chǎn)評估有限公司。
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